| |
|
| |
「自分の実家は築年数も経っているし、 |
| |
田舎だからたとえ売っても大きな金額にはならないはず。 |
| |
それにここ２５年くらい地方の地価は下がり続けているという話だから |
| |
譲渡益は出ないと思う。」 |
| |
このように思っている人、きっと多いと思います。 |
| |
ここでは実家を売って譲渡益が発生する具体例を挙げてみたいと思います。 |
| |
|
| |
その前にまずは課税の対象となる譲渡益の解説から。 |
| |
譲渡益とは取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益のこと。 |
| |
簡単に言えば買った時よりも高く売れればその差額が譲渡益です。 |
| |
実際には取得時と売却時に発生した経費もその中から控除できます。 |
| |
また建物は年々減価償却で目減りしますからその償却分は利益とみなされます。 |
| |
|
| |
譲渡益は土地と建物の合計で計算します。 |
| |
建物は前述のとおり毎年少しずつ償却していきますから、 |
| |
理論上では利益が出るケースはあまりありません。 |
| |
土地に関しては時期によって価値が上がったり下がったりしますので |
| |
買った時と売った時のタイミングによっては譲渡益が発生するケースがあります。 |
| |
|
| |
そこまで理解すると譲渡益が発生する可能性ってさほどないように思われがちですが、 |
| |
他の場所に住む子供が相続した実家を売却する場合、 |
| |
半数以上の人に譲渡益が発生する（＝税金がかかる）ことが予想されます。 |
| |
|
| |
譲渡益が発生するのは以下の３パターンです。 |
| |
|
| |
１．土地の価格が安い時期に購入した為に譲渡益が発生した。 |
| |
譲渡益は取得時・売却時の貨幣価値は考慮しません。 |
| |
物価や地価が安い時に取得した土地は、 |
| |
いくら地価が下がり続けている現在の状況であっても譲渡益が発生します。 |
| |
|
| |
２．取得時の契約書・領収証が残ってない為に取得価額が分からない。 |
| |
税法には取得価額が分からない場合は売却金額の５％を取得価額とみなす |
| |
という恐ろしいルールがあります。 |
| |
つまり、契約書・領収証が残っていないと |
| |
売却金額の９５％が譲渡益とみなされるわけです。 |
| |
|
| |
３．代々相続してきた土地なのでそもそも契約書・領収証が存在しない。 |
| |
これも２と同様に元々契約書も領収証もないわけですから、 |
| |
自動的に売却金額の５％を取得価額とみなします。 |
| |
|
| |
私は空き家管理・不動産仲介業務の中で多くのお客様から相談を受けるのですが、 |
| |
意外と多いのが契約書・領収証がない、もしくは見つからない為に、 |
| |
売却時に譲渡益が発生するというケースです。 |
| |
遺品整理のタイミングで見つかることはまずありませんから、 |
| |
ご両親がお元気なうちに契約書・領収証の有無や保管場所を尋ねておくことは、 |
| |
将来の為に必ずやっておくべき作業だと思います。 |
| |
|
| |
|
| |
|
